Når man skal til at leje en bolig ud, er der mange spørgsmål og overvejelser at tage i betragtning, så det bliver en god forretning. Vi har givet ordet videre til eksperterne fra Digital Revisor, så du kan få de bedste hands-on råd til at skabe overskud gennem beskatning af boligudlejning.

Måske har du lavet et forældrekøb, og skal leje ud til dine børn, eller måske til dine forældre? Det er det man kalder et omvendt forældrekøb. Det kan også være, du har besluttet at udleje som en investering, eller måske er du blevet udlejer af nød, hvis f.eks. du ikke kunne sælge din lejlighed eller dit hus.

I dette blogindlæg giver vi dig svar på de 5 mest stillede spørgsmål fra kunderne hos Digital Revisor, som du kan tage med som overvejelser til din boligudlejning, hvad end du er garvet i faget eller skal til at udleje for første gang. 

Giver boligudlejningen overskud?

Ja, tænker du måske – det skulle den da gerne!
Og det er for de fleste også korrekt, men hvor stort et overskud giver den egentlig? Det skal du vide, når du laver din selvangivelse (det, der i dag hedder oplysningsskemaet hos SKAT).

Det kan være lidt svært at regne ud, særligt hvis man er kommet til at medregne de afdrag man i årets løb har betalt af på sin bolig som fradrag. Så kan det se ud som om, det ikke giver overskud. Men man kan nemlig ikke trække sine egne afdrag fra, og er man kommet til at tælle dem med, får man altså en helt forkert beregning.

Når vi kommunikerer med vores brugere, så spørger de til overskud, men i to forskellige betydninger: Skattemæssigt overskud og likviditetsmæssig overskud.

Skattemæssigt overskud er det, som du betaler skat af og beregnes således:
🖩 Indtægter - omkostninger = Skattemæssigt overskud


Likviditetsmæssig overskud er opgørelsen af om pengeflowet er positivt eller negativt. Altså om du skal skyde penge ind i din virksomhed for at kunne betale afdrag, og beregnes således:
🖩 Indtægter – omkostninger – afdrag = Likviditetsmæssig overskud


Kan der være nogen, som ikke er så interesseret i overskud? 

Det kan være dig, der har lavet forældrekøb. De fleste forældre køber bolig til deres børn, for at hjælpe dem til en økonomisk god start, hvilket betyder, at huslejen sættes så lavt som muligt.
Her bliver det mere en langsigtet økonomisk gevinst man satser på, via en prisstigning, og ikke et årligt overskud i form af indtægter på udlejningen.

Men at sikre sig lejeindtægter, der dækker udgifter og samtidig er på et minimum, kræver også et skarpt øje!

Hvordan fastsætter jeg husleje?

Boliger efter 1991

Boliger opført efter 1991 er der aftalefrihed for. Så her kan huslejen være så høj som lejer er villig til at betale.

Boliger før 1991

Boliger opført før 1991 er der en række regler for i boligreguleringsloven, som har effekt i visse kommuner. Her kan det være nyttigt at få hjælp af et lokalt huslejenævn, for at finde ud af, hvor høj en husleje man må sætte.

Forældrekøb

Særligt forældrekøbere skal være opmærksomme, når de sætter huslejen. De fleste ønsker nemlig at kunne sætte en leje, der er væsentlig lavere end den generelle markedsværdi. Det ville jo være skønt for søn eller datter, men det må man ikke.

Reglen er, at huslejen skal følge den lokale markedsværdi, - beliggenhed og stand taget i betragtning. Der findes ikke en tabel, du kan slå op i, men du kan danne dig et overblik over lignende boliger på fx online portaler som har boliger til udlejning, lokale almennyttige boligforeninger eller lokale huslejenævn.

Huslejen for dit barn (eller dine forældre) må ikke ligge væsentligt under dette niveau. Hvis SKAT vurderer, at du har sat huslejen for lavt, risikerer du et skattesmæk. Derfor er det vigtigt, at du har gode argumenter for, hvorfor du har sat huslejen, som du har, hvis SKAT henvender sig.

Hvad er forskellen på forbedringer og vedligeholdelse?

Et spørgsmål, vi på Digital Revisor ofte bliver mødt med, er: ”Hvad er forskellen på forbedringer og vedligeholdelse?”. Det spørgsmål dukker ofte op i forbindelse med fradrag. Fradrag er en god måde at skabe overskud i din økonomi, da de kan spare dig et pænt beløb. Derfor er det vigtigt at kende til de fradrag, du kan få.

Forbedringer

Helt kort er forbedringer noget, der øger din boligs værdi. At den altså er bedre nu, i forhold til før du lavede forandringen.

Vedligeholdelse

Vedligehold betyder, at du holder din bolig i vedvarende stand. At de forandringer, du laver ikke gør boligen mere værd, men derimod ”blot” sikrer, at den ikke mister værdi.

  • At skifte tagrender, fordi nogle begynder at være utætte, eller at fuge badeværelset om, fordi fugerne havde taget skade af slidtage, er altså at vedligeholde sin bolig.
  • At sætte et nyt køkken ind, der er i væsentlig bedre stand end det gamle, eller at lægge et helt nyt tag vil øge boligens værdi, og er dermed en forbedring.

Kan der sættes to streger under?

Nej, det kan der ikke, det er en vurdering fra gang til gang.

Men hvorfor spørger nogen om det?

Det gør de fordi, man kan få direkte fradrag for det ene og ikke det andet.

Du kan få fradrag i året for vedligehold. Men vær opmærksom på at der inden for de første tre år, efter du har købt boligen, er en begrænsning på, hvor meget fradrag du kan have som vedligeholdelse. 

Forbedringerne kommer i spil som fradrag på anden vis. Den dag du igen vil sælge, bliver du beskattet af dit overskud ved salget. Derfor skal du også huske at holde styr på udgifter til forbedringer i dit regnskab! (Også selvom du ikke får løbende fradrag for dem.)
De skal nemlig lægges til din købssum, den dag du igen vil sælge. Og det betyder, at beregningen af dit overskud ved et eventuelt salg vil være mindre end blot at trække salgssummen og den oprindelige købssum fra hinanden.
Du beskattes altså af et lavere beløb, fordi man tæller udgifterne til forbedring med!

Hvilken skatteordning skal jeg vælge?

Når du udlejer en bolig, er du pr. definition erhvervsdrivende. Du har altså en virksomhed. Det betyder, at du har nogle forskellige muligheder ift. skat, som man ikke har i sin privatøkonomi.
Der findes 3 skatteordninger, som du kan vælge imellem i forbindelse med din boligudlejning. De er:

  • Personskatteloven
  • Virksomhedsskatteordningen
  • Kapitalafkastordningen.

Når du har en personlig ejet virksomhed (som boligudlejning er), kan du eksempelvis gøre brug af virksomhedsskatteordningen. Det betyder, at du får nogle af de samme fordele som fx aktieselskaber eller anpartsselskaber. Du kan også benytte en skatteordning som flytter indkomst fra en høj beskatning til en lavere beskatning. Du har også mulighed for en skatteordning hvor du kan opspare overskuddet i din virksomhed og dermed få en lavere skat. Du får også fuldt fradrag for dine renteudgifter. 

Det kan være svært at gennemskue helt selv, men hvis du ser en opgørelse med en beregning fra alle 3 skatteordninger, så giver det hurtigt et godt overblik, og det, sammen med en dialog med en revisor, er nok til, at du kan træffe det rette valg.

Hvordan undgår jeg skattesmæk?

Det er altid sjovest, når man ikke bliver overrasket af røde tal, når årsopgørelsen tikker ind på SKAT.
Derfor er det vigtigt, at du har lavet en forskudsopgørelse, der er så tæt på virkeligheden som muligt. Det vil være et gæt, men man kan kvalificere sit gæt, ved fx: 
•    at kigge på tidligere år
•    at rette forskudsopgørelsen til, hvis noget uventet sker
•    at sikre, at de posteringer man medtager, er fradragsberettiget
•    at have sat den korrekte husleje.

Den bedste mulighed for at undgå skattesmæk er altså at være godt forberedt samt have overblik over sin udlejning gennem hele året. Derfor er det en god idé selv at sætte sig ind i sit regnskab omkring udlejningen. Ved at undgå skattesmæk har du nemlig bedre forudsætning for at skabe overskud.

Nu har du fået gode råd til, hvordan du fastsætter huslejen, hvordan du undgår skattesmæk osv. Alle disse råd kan du bruge til at skabe overskud, når du skal udleje din bolig. Et alternativ til at forøge værdien på din bolig er at foretage en grad af istandsættelse. Her kan der være penge at spare ved at udnytte servicefradraget.

Find revisor

Hvis du ønsker flere af vores gode råd og konkret rådgivning, så kan du få op til 3 gratis tilbud på rådgivning af boligudlejning nedenfor. Ageras anbefaler altid at have en ekspert med på råd. Eksperthjælpen du får af en revisor skal selvfølgelig bare matche dine forventinger til pris, så det hele går op i en højere enhed. Derfor er Ageras til, så du kan få op til 3 tilbud, så du kan sammenligne priser på den hjælp, du ønsker - helt gratis og uforpligtende.

Blogindlæg er lavet af Digital Revisor som udbyder et online værktøj til valg af skatteordning og udfyldelse af forskudsopgørelse og oplysningsskema, til dig som boligudlejer. Læs mere om Digital Revisor lige her.

Artiklens indhold

Få 3 Tilbud